PDA

Orijinalini görmek için tıklayınız : Tabi Kira Akitlerinin Borçlar Kanunu


No_Name
25-03-2008, 18:07
6570 Sayılı Kanuna Tabi Kira Akitlerinin Borçlar Kanunu’nun Adi Kiraya İlişkin Hükümleri


Bu çalışmanın konusunu 6570 sayılı Kanun’a tabi taşınmazların Borçlar Kanunu’nun adi kiraya ilişkin hükümleri uyarınca sona erdirilmesi teşkil ettiğinden, 6570 sayılı Kanunda yazılı sona erme sebepleri burada ayrıca incelenmeyecektir. Bununla birlikte, 6570 sayılı Kanun’da tahliye ve daha geniş biçimde kira akdinin sona erme sebepleri ayrı bir biçimde düzenlenmiş olduğundan, bu kanun kapsamına giren taşınmazlar hakkında Borçlar Kanunu’nun kira akdine ilişkin hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağının ve ne ölçüde uygulanabileceğinin irdelenmesi gerekmektedir.

Hazırlayan: BEYZA BANU ÖZDİLEK

İÇİNDEKİLER

I. Adi Kira Akdinin Tanımı ve Unsurları

A. Adi Kira Akdinin Tanımı

B. Adi Kira Akdinin Hukuki Niteliği

C. Adi Kira Akdinin Unsurları

1. Kiracı ile Kiralayanın Anlaşması

2. Kullanılması Kiracıya Bırakılan Kiralanan

3. Kira Bedeli.

II. 6570 Sayılı Kanun Kapsamına Giren Taşınmazlar

III. 6570 Sayılı Kanuna Tabi Kira Akitlerine Borçlar Kanunu’nda Belirtilen Sona Erme Sebeplerinin Uygulanıp Uygulanamayacağı

IV. Borçlar Kanunu’na Göre Adi Kira Akdinin Sona Erme Sebepleri



1. BK. m. 249/2 uyarınca kira akdinin kiracı tarafından feshi



2. BK. m. 250/1 uyarınca kira akdinin kiracı tarafından feshi



3. BK. m. 252/3 uyarınca kira akdinin feshi



4. BK. m. 256/2 uyarınca kira akdinin kiralayan tarafından feshi



5. BK. m. 260/1 uyarınca kira akdinin kiralayan tarafından feshi
6. BK. m. 261 uyarınca kira akdinin kiralayan tarafından feshi



7. BK. m. 262 uyarınca kira akdinin taraflarca feshi



8. BK. m. 264 uyarınca kira akdinin mühim sebeplerden dolayı feshi



9. BK. m. 265 uyarınca kiracının ölümü halinde kira akdinin feshi



V. Yeni Borçlar Kanunu Tasarısı’ndaki Düzenleme

VI. Sonuç

Yararlanılan Kaynaklar

I. Adi Kira Akdinin Tanımı ve Unsurları



A. Adi Kira Akdinin Tanımı:



Adi kiraya ilişkin hükümler Borçlar Kanunu’nun Sekizinci Bap, Birinci Fasılı’nda 248. - 269. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’nun 248. maddesi, adi kira akdini şu şekilde tanımlamaktadır: “Adi kira, bir akittir ki kiralayan onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder.”



B. Adi Kira Akdinin Hukuki Niteliği:



Adi kira akdi Borçlar Kanunu’nda düzenlenen “kullandırma borcu doğuran sözleşmeler” arasında yer almaktadır. Adi kira akdi, ayni bir akit olmayıp borç doğuran bir akit niteliğindedir.[1] Kira akdi aynı zamanda rızai bir akittir. Sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların anlaşması yeterli olup, kiralanan malın kiracıya teslimi şart değildir.



Kira akdi, her iki tarafa da borç yükleyen bir akit niteliğindedir. Zira taraflardan kiralayan, kiralananın kullanılmasını kiracıya bırakma borcunu üstlenirken, diğer taraf olan kiracı da buna karşılık kiralayana kira bedeli ödeme borcu altına girer. Taraflardan birinin borcu diğer tarafın borcunun karşılığını teşkil ettiğinden[2] kira akdi karşılıklı (tam iki taraflı) bir akittir. Öte yandan kira akdinde hem kiralayanın hem de kiracının edimleri süreklilik taşıdığından, kira akdi, akdi ilişkinin süresi bakımından sürekli bir akit niteliğindedir. Nitekim kira akdinde kiracı kira ilişkisi devam ettiği müddetçe düzenli aralıklarla ücret ödeme yükümü altındayken, kiralayan da kira ilişkisinin devamı boyunca kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmak yükümü altındadır.



Adi kira sözleşmesi nispi ve kişisel hak doğuran bir sözleşme niteliğindedir. Adi kira akdi herkese karşı ileri sürülemez ve bu akit ile kiracı kiralanan üzerinde herhangi bir ayni hak elde etmiş olmaz. Ancak tapuya kayıtlı taşınmazlara ilişkin kira akitlerinin tapuya şerh edilmek suretiyle etkilerinin kuvvetlendirilmesi mümkündür. Bununla birlikte tapuya verilen şerh, hakkın kişisel hak niteliğini değiştirmez ve sadece etki alanını genişletir. Tapuya verilen şerh ile kiracı, kira akdinden kaynaklanan şahsi hakkını taşınmazın sonraki maliklerine ve sonradan o taşınmaz üzerinde hak iktisap eden diğer kişilere karşı ileri sürebilme hakkını elde etmiş olur.[3]



C. Adi Kira Akdinin Unsurları



Borçlar Kanunu’nun 248. maddesindeki tanım uyarınca, adi kira akdinin üç esaslı unsuru bulunmaktadır. Kira akdinin bu esaslı unsurları şu şekilde sıralanabilir:



1. Kiracı ile Kiralayanın Anlaşması



Adi kira akdinin niteliği kısmında da belirtmiş olduğumuz gibi, adi kira akdinin kurulabilmesi için tarafların bu hususta anlaşmaları yeterli olup, ayrıca kiralananın teslimi şart değildir. Kira akdi kurulduktan sonra ise taraflar kira akdinden doğan borçların yerine getirilmesini birbirlerinden talep edebilirler.



Kira sözleşmelerinin kurulması herhangi bir şekle bağlı değildir. Uygulamada genellikle “Maliye Bakanlığı Kira Kontratosu” isimli basılı nüshalar kullanılmakla birlikte, kira akdinin geçerli olabilmesi için belirli bir şekil şartı öngörülmemiştir. Kira akdi yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.



Adi kira akdinin taraflarından biri olan kiralayanın kiralananın maliki olması zorunlu değildir. Adi kira akdinin temsilci aracılığıyla yapılması mümkün olduğu gibi, kira akdi ayni bir akit niteliğinde olmadığı için, kiralayanın kiralanan üzerinde tasarruf yetkisine sahip olmayan bir kişi olması da mümkündür ve bir objektif imkansızlık durumu sözkonusu olmadıkça bu halde de yine kira akdi geçerlidir.[4] Ancak kiralanan üzerinde tasarruf yetkisi bulunmayan kiralayanın bu nedenle kiralananı kiracıya teslim edememesi veya sözleşme süresince kiralananı kullanmaya elverişli şekilde bulunduramaması halinde, kiralayan kiracıya karşı sorumlu olur ve Borçlar Kanunu’nun 96. maddesi uyarınca kiracının uğradığı zararı tazmin ile yükümlü tutulur.[5] Kiralayan, malik dışında bir kişi de olsa, bu kişi kiralayanın kanunen sahip olduğu tüm hakları kullanma yetkisine sahiptir. Diğer taraftan, böyle bir durumda, yani kiralayanın malik dışında bir üçüncü şahıs olması halinde, malik kira akdinin tarafı olmadığı için kiralayanın haklarını kullanamaz, örneğin kiracıya karşı tahliye davası açamaz veya kiracıya ihtar çekerek onu mütemerrit duruma düşüremez.[6] Ancak kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin kanundan doğan hakları saklıdır.



Adi kira akdinin her iki tarafında da birden fazla kimsenin yer alması mümkündür. Örneğin, iştirak halinde mülkiyete konu bir malın kiralanabilmesi için kural olarak maliklerinin hepsinin muvafakati gereklidir. Aksi halde, kira akdine muvafakat etmeyen malik veya malikler açısından kira akdi bağlayıcı olmaz. Ancak bu durumda, diğer iştirak halinde malik ya da maliklerin muvafakati olmaksızın kira akdini kiralayan sıfatıyla yapan malik, kira akdi ile bağlıdır ve diğer maliklerin kiralananın kiracı tarafından kullanılmasını engellemeleri halinde bu kişi kiracıya karşı tek başına sorumlu olur. İştirak halinde mülkiyete konu bir taşınmazın, birlikte maliklerin hepsinin muvafakatiyle kiralanması halinde, kiracıya karşı tahliye davası açabilmek için de ancak birlikte maliklerin tümünün muvafakatıyla mümkündür. Diğer taraftan, müşterek mülkiyet konusu bir malın kiraya verilmesi ise, 27.11.1946 tarihli ve 28/15 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre önemli idari işlemlerden sayılır ve bu nedenle de MK. md. 624/3 (Yeni Medeni Kanun m. 691/1) uyarınca kira akdi yapılırken kural olarak hem pay hem de paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir.[7] Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan müşterek mülkiyet konusu bir şeyin kiraya verilmesi halinde ise kira akdi, akde muvafakat etmeyen paydaşlar açısından bağlayıcı olmaz ancak kira akdini kiralayan sıfatıyla yapan paydaş veya paydaşlar kiralananın kullanımına diğer paydaşlar tarafından engel olunması halinde kiracıya karşı sorumlu olurlar. Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmak suretiyle kiraya verilen müşterek mülkiyet konusu bir taşınmazın tahliyesi de bu konuda yine pay ve paydaş çoğunluğunun muvafakatinin sağlanmasını gerektirir.[8]



Birden çok kiralayanın kira akdine taraf olması mümkün olduğu gibi, birden çok kiracının da kira akdine taraf olması mümkündür. Kiracıların birden çok olması halinde, kira akdinde aksi belirtilmiş olmadıkça kiracıların her biri kira akdi ile üstlenilmiş olan borcun yerine getirilmesinden kendi paylarına düşen oranda sorumludurlar. Buna karşılık, ticari nitelikli kiralarda, aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça, Ticaret Kanunu’nun 7/1 maddesi gereğince müteselsilen sorumluluk söz konusudur.[9] Birden fazla kiracının taraf olduğu bir kira akdine konu taşınmazın tahliye edilebilmesi için, tahliye davasında husumetin tüm kiracılara birden yöneltilmesi gereklidir.



2. Kullanılması Kiracıya Bırakılan Kiralanan



Adi kira akdinin bir diğer unsuru da kiralayanın kullanılmasını kiracıya bırakmayı borçlandığı kiralanandır. Adi kira akdinin konusunu maddi şeyler teşkil edebilir.[10] Kiralananın teşkil eden kiralananın konusunu taşınır veya taşınmaz bir mal oluşturabileceği gibi, örneğin bir duvar boşluğunun da üzerine reklam verilmek üzere kiralanması mümkündür.



Adi kira sözleşmesi ile kiralayan kiralananın kullanımını kiracıya bırakma borcu altına girer. Bu borcun yerine getirilmesi, kiralananın kiracıya teslimini gerekli kılmakla birlikte, kiralananın teslimi yeterli değildir. Kiralayan aynı zamanda kiralananı kira akdi süresince kullanılmaya elverişli halde bulundurmakla da yükümlüdür.



Kira akdinin süresi sözleşmede gösterilmiş olabileceği gibi, sözleşme süresinin belirtilmemiş olması sözleşmenin geçerliliğine etki etmez. Kira süresinin ne kadar olacağı sözleşmede kararlaştırılmışsa belirli süreli, kararlaştırılmamışsa belirsiz süreli kira akdi söz konusu olur. Ancak bazen belirli süreyle yapılan bir kira sözleşmesinin BK. 263 uyarınca belirsiz süreli bir kira sözleşmesine dönüşmesi de mümkündür. Kiracının ömrü süresince yapılan kira akitleri geçerlidir ve bunlar belirli süreli kira akdi sayılır. Bununla birlikte, feshi ihbar olanağını ortadan sözleşme hükümleri geçersizdir. [11]



3. Kira Bedeli


Adi kira akdinin bir diğer unsuru da kiralanan şeye karşılık ödenecek kira bedelidir. Buna göre kira sözleşmesi karşılıklı (ivazlı) sözleşmelerdendir. Kira akdinde karşılık prensip olarak parayla ödenir ancak bu karşılığın paradan başka bir şeyle, örneğin bir mal ya da hizmetle ödenmesi de mümkündür.[12] Öte yandan, kira akdinin tarafları Borçlar Kanunu’nun 19. maddesinde ifadesini bulan sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca kira bedelini diledikleri gibi belirlemekte serbesttirler. Hatta kira ücretinin kesin ve belirli bir ücret olmayıp yalnızca belirlenebilir olması da kira akdinin kurulması için yeterlidir. Buna göre kira bedelinin altın ya da yabancı para ile ödenmesi de mümkündür.[13]


II. 6570 Sayılı Kanun Kapsamına Giren Taşınmazlar






Bu çalışmanın konusunu 6570 sayılı Kanun’a tabi taşınmazların Borçlar Kanunu’nun adi kiraya ilişkin hükümleri uyarınca sona erdirilmesi teşkil ettiğinden, 6570 sayılı Kanunda yazılı sona erme sebepleri burada ayrıca incelenmeyecektir. Bununla birlikte, 6570 sayılı Kanun’da tahliye ve daha geniş biçimde kira akdinin sona erme sebepleri ayrı bir biçimde düzenlenmiş olduğundan, bu kanun kapsamına giren taşınmazlar hakkında Borçlar Kanunu’nun kira akdine ilişkin hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağının ve ne ölçüde uygulanabileceğinin irdelenmesi gerekmektedir.



6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 1. maddesi, bu kanun kapsamına giren taşınmazların kiralanmalarında kiralayanla kiracı arasındaki hukuki ilişkilerde 6570 sayılı kanun ile birlikte Borçlar Kanunu’nun 6570 sayılı Kanun’a aykırı olmayan hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir. Ayrıca 6570 sayılı Kanun’un 8. maddesi de “Bu Kanunla Borçlar Kanunu’nda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz” hükmünü amirdir. Bu iki hükmün birlikte değerlendirilmesinden çıkan sonuca göre, 6570 sayılı Kanuna tabi taşınmazlara ilişkin kira akitlerinin, Borçlar Kanunu’nun 6570 sayılı kanuna aykırılık taşımayan adi kiraya ilişkin hükümleri uyarınca sona erdirilebilmesi mümkündür. Nitekim 6570 sayılı Kanun’un 8. maddesi tahliye davalarının Borçlar Kanunu’ndaki sebeplere dayanılarak da açılabileceğini üstü kapalı da olsa belirtmiş ve aynı kanunun 1. maddesi de bu kanuna tabi taşınmazlara ilişkin kiralarda Borçlar Kanunu’nun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerinin uygulanacağını bildirirken herhangi bir ayırım yapmamıştır. Dolayısıyla Borçlar Kanunu’nun adi kira akitlerinin sona ermesine ilişkin hükümleri 6570 sayılı Kanun’a aykırı olmamak kaydıyla 6570 Kanun kapsamına giren taşınmazlar hakkında da uygulanabilecektir.



Diğer taraftan, 6570 sayılı kanunun 9. maddesi kira mukavelelerinde bu Kanunun kira bedellerinin tayinine ilişkin hükümleri hariç olmak üzere kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını bildirdiğinden ve 8. maddede de açıkça 6570 sayılı Kanun ve Borçlar Kanunu’nda sayılan sebepler dışında başka bir sebeple tahliye davası açılamayacağı belirtilmiş olduğundan, tarafların kiracı aleyhine tahliye sebeplerini genişletmeleri[23] ve her iki kanunda açıkça sıralanan sebepler dışında başka bir sebeple kira akdinin kiracı aleyhine sona ermesi konusunda anlaşmaları hüküm doğurmaz. Böyle bir anlaşma 6570 sayılı Kanun’un emredici hükümlerine aykırı ve batıl olur.



‘Borçlar Kanunu’nun adi kira akitlerinin sona ermesine ilişkin hükümleri, 6570 sayılı Kanun’a aykırı olmamak kaydıyla bu kanun kapsamına giren taşınmazlar hakkında da uygulanabilir’ dediğimize göre, Borçlar Kanunu’nda düzenlenen sona erme sebeplerinin her birinin tek tek ele alınarak 6570 sayılı Kanuna aykırı nitelik taşıyıp taşımadıklarının, dolayısıyla 6570 sayılı kanun kapsamına giren taşınmazlara da uygulanıp uygulanamayacaklarının ayrı ayrı incelenmesi yerinde olacaktır.

IV. Borçlar Kanunu’na Göre Adi Kira Akdinin Sona Erme Sebepleri

Borçlar Kanun’nda adi kiraya ilişkin hükümler, Kanun’un Sekizinci Bap, Birinci Fasıl’ında 248. - 269. maddeler arasında düzenlenmiştir. Bu maddelerden 249/2, 250/1, 252/3, 256/1 ,260/1, 261, 262, 264 ve 265. maddelerde kira akdinin feshine ilişkin hükümler yer almaktadır. Adi kira akitleri bu sayılan maddelerden herhangi birine dayanılarak sona erdirilebileceği halde, bu sona erme sebepleri, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a tabi taşınmazlara ancak 6570 sayılı Kanun hükümlerine aykırı olmadıkları ölçüde uygulanabilecektir. Bu nedenle, belirtilen sona erme nedenlerinden her biri, 6570 sayılı Kanun’a tabi taşınmazlara uygulanıp uygulanmayacakları bakımından bu bölümde ayrı ayrı incelenecektir:

A. Borçlar Kanunu, Madde 249/2 Uyarınca Kira Akdinin Kiracı Tarafından Feshi:



Borçlar Kanunu’nun 249. maddesindeki düzenleme aynen şu şekildedir:



“Kiralayan, kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.



Kiralanan, akitten maksut olan kullanmak mümkün olmayacak yahut intifa ehemmiyetli suretle azalacak bir halde teslim olunursa, kiracı akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeye salahiyettardır.

No_Name
25-03-2008, 18:08
Eğer ayıp, kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; kiralayan, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kirayı feshedebilir.”



Adi kira, yukarıda da belirtmiş olduğumuz gibi karşılıklı (tam iki taraflı) bir akit olup, kiracının temel borcu kira ücretini ödemek iken, kiralayanın temel borcu da kiralanan yerin kiracıya bırakılmasıdır. Kiralayanın bu borcunu yerine getirebilmesi için, kiralanan yeri kiracıya teslim etmesi ve kira müddeti boyunca da bu yeri kullanılmaya elverişli halde bulundurması gereklidir. Kiralayanın bu iki temel borcu BK. 249 ve 250. maddelerde düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’nun 249. maddesine göre kiralayanın kiralanan yeri kullanmaya elverişli bir biçimde teslim etmesi gerekir. Teslim yeri konusunda sözleşmede herhangi bir hüküm bulunmadığı takdirde, BK. madde 73/2 maddesi uyarınca teslimin sözleşmenin kurulması zamanında kiralananın bulunduğu yerde yapılması gerektiğinin kabulü gerekmektedir.[24] Bununla birlikte, uygulamada özellikle 6570 sayılı Kanuna tabi taşınmazların tesliminin, kiralananın anahtarlarının kiracıya verilmesi suretiyle de gerçekleştirildiği görülmektedir.[25]



Teslim zamanı da aynı şekilde kira akdinde belirlenmiş olabilir. Kiralananın kira akdinde gösterilen tarihte kiracıya teslimi gerekir. Bu konuda kira akdinde herhangi bir açık hükmün bulunmaması halinde teslim zamanının ne zaman olacağı konusunda kanunda herhangi bir düzenlemenin yer almadığı, ancak kira akdinin karşılıklı bir akit olması sebebiyle, Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi uyarınca kiralayan kiralananı kiracıya teslim etmeden kira bedelinin ödenmesini talep edemeyeceği ve dolayısıyla kiralayanın kiralananı bir an evvel teslim etmesinin kendi menfaatine olduğu biçiminde bir düzenleme tarzının getirildiği kimi yazarlarca ifade edilmektedir.[26] Bununla birlikte, şayet kiracı tarafından kira ücreti peşinen ödenmiş ancak sözleşmede teslim zamanı konusunda herhangi bir hüküm yer almamışsa, durum ne olacaktır? Kanaatimizce taraf iradelerinin yorumu ve işin mahiyetinden teslim zamanının daha geç bir tarih olduğu anlaşılmıyorsa, BK. madde 74’ün uygulanması yoluna gidilmeli ve teslimin hemen yapılması gerektiği kabul edilmelidir. Böyle bir durumda, kiralayandan teslim zamanını ispat etmesi beklenmemeli, aksine teslim zamanının gelmediğini ispat yükü kiracıda olmalıdır.[27] Kiralayanın teslim borcunu yerine getirmemesi halinde, kiracı BK. madde 106 – 108 hükümlerine başvurabilir ve bu arada sözleşmeden geçmişe etkili olarak dönmek suretiyle menfi zararını tazminini isteyebilir. Kiralananın 6570 sayılı Kanun’a tabi bir taşınmaz olması halinde de aynı hükümler geçerli olacak ve teslimin hiç gerçekleşmemesi halinde sözleşmeden geçmişe etkili olarak dönülebilecektir.



Diğer taraftan, Borçlar Kanunu’nun 249. maddesi uyarınca kiralananın yalnızca teslimi yeterli olmayıp, “akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde” teslimi zorunludur. Sözkonusu borcun yerine getirilip getirilmediğinin tayini için öncelikle kira akdinin hükümleri göz önünde bulundurulmalı, bu konudaki taraf iradelerinin yorumlanması yoluna gidilmelidir. Kira akdinde sözleşme uyarınca kullanma hakkında herhangi bir hüküm yoksa o takdirde kiralananın bulunduğu yerdeki olağan kullanma, mahalli örf ve adetler, kiralananın niteliği ve kira bedelinin yüksekliği, kiralananın bulunduğu yerin durumu gibi kriterler göz önünde bulundurulabilir.[28] Örneğin, ikametgah olarak kiralanan bir yerin mutfak ve banyosunun bulunmaması halinde, o yerin tahsis amacına uygun surette teslim edilmediği sonucuna varılabilir.[29] Aynı şekilde kiralananın elektriklerinin kesik[30] ve suyunun akmıyor olması, camlarının kırık olması, kiralananı böceklerin istila etmiş olması, ikametgah olarak kiralanan yerin alt katının randevu evi olarak işletiliyor olması[31], kiracıya devamlı olarak sözlü ve fiili saldırıda bulunulması, kiralananın iskan ruhsatının alınamaması[32], kiralayanın kuaför olarak kullanılmasını sağlama taahhüdü altına girdiği kiralananın işyeri olarak kullanılmasına apartman sakinlerinin muvafakat etmemesi[33] gibi sebepler de kiralananın sözleşmeye uygun biçimde teslim edilmemiş olması durumuna örnek olarak gösterilebilir. Diğer taraftan, örneğin daha ziyade yüksek gelir seviyesine sahip kişilerin ikamet ettiği bir semtte bulunan taşınmazın ikametgah olarak kiralanması halinde, kira bedelinin yüksekliğine rağmen kiralananda kalorifer tesisatının bulunmayışı, elverişli suretle teslim borcuna aykırılık oluşturabilir.



Şayet kiralanan kiracıya sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli bir biçimde teslim olunmazsa, BK. 194 vd. maddelerinde düzenlenen ayıba karşı tekeffül hükümlerinin uygulama alanı bulduğu genel olarak kabul edilmektedir.[34] Bu ayıplar yukarıda örnekleri verildiği gibi maddi, ekonomik, hukuki ya da rahatsızlık verici ayıplar olarak sınıflandırılabilir. Kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcundan söz edebilmek için, öncelikle kiralananda başlangıçtan itibaren mevcut ayıpların kiracı tarafından bilinmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Zira BK. m.249/3’te yer alan “Eğer ayıp, kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; kiralayan, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kirayı feshedebilir.” hükmünün karşıt anlamından, kiracının kiralanandaki ayıplara akdi yaparken vakıf olmuş olması halinde bunları kabul etmiş sayılacağı sonucu çıkartılmaktadır. Bu sebeple kiralanandaki ayıpların açık ayıplar olması ve kiracının da kira akdi yapılmadan önce kiralananı gezmiş veya muayene etmiş olduğu halde bunlara itiraz etmemiş olması durumunda, kiracı bunları bilerek kira ilişkisine girmeyi kabul etmiş sayılabilir ve sonradan bu ayıpları öne sürerek talepte bulunamaz veya akdi feshedemez. Aynı durum kiracının fesih hakkından feragat etmiş olması halinde de söz konusudur. Fakat hemen belirtmek gerekir ki, 6570 sayılı Kanun’un 9. maddesi kira mukavelelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını belirtmiş olduğundan 6570 sayılı kanun kapsamına giren taşınmazlara ilişkin olarak kiracının fesih hakkından feragati geçerli olmayacaktır. Bununla birlikte 6570 sayılı kanuna tabi taşınmazlarda da ayıpların mevcudiyeti kiracı tarafından bilinmesine rağmen kira akdinin yapılması pekala mümkündür ve böyle bir durumda kiracı hukuki yollara başvuramayacaktır. Ayıbın gizli olması halinde dahi, kiracı bu gizli ayıpları fark eder etmez kiralayana bildirmelidir. Gizli ayıplar sonradan fark edilmiş olduğu halde, kiracı tarafından uzun süre buna ses çıkartılmamış ve kira bedelleri ödenmeye devam edilmiş ise, kiracının sonradan ayıpları öne sürerek 249/2 maddesinde belirtilen haklardan faydalanmak istemesi dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacaktır. Bunun tek istisnası BK. m 249/3’te belirtilen durumdur. Buna göre ayıp, kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise, kiracı fesih hakkından feragat etmiş ya da kiralanandaki ayıpları daha önce fark etmiş olduğu halde uzun süre sesini çıkartmamış da olsa kira akdini feshetme hakkına sahip olacaktır. Bu duruma, kiralananın içinde bulunduğu binanın yıkılma tehlikesi altında olması, binada yangın çıkma ihtimali bulunması gibi haller örnek olarak gösterilebilir.



Kiralayanın, kiralananı sözleşmede öngörülen biçimde kullanmaya elverişli teslim borcuna aykırı davranması halinde kiracıya kira bedelinden indirim yapılmasını talep etme hakkı yanında sözleşmeyi fesih hakkı da tanınmıştır. Kiracı bu seçimlik haklardan dilediğini seçebilir. Bununla birlikte, BK. 249/2 maddede sözü edilen akdi fesih hakkının niteliği ve hakkın kullanılış biçimi konusunda bir görüş birliği yoktur. Bazı yazarlar burada sözü edilen fesih hakkının aslında teknik anlamda sözleşmeden dönme hakkı olduğunu ve bu hakkın kullanılmasıyla birlikte kira akdinin geçmişe etkili olarak ortadan kalktığını savunurken[36], bazı yazarlar feshin geçmişe etkili olmayacağını[37], diğer bazı yazarlar da kira sözleşmenin ifa sürecine girilene dek geçmişe etkili olarak sözleşmeden dönme hakkının kullanılabileceğini, ancak ifa sürecine girildikten ve gizli ayıplar ortaya çıktıktan sonra artık sözleşmeyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldıran bir ‘dönme’ hakkının değil, ileriye etkili olarak sözleşme ilişkisini sona erdiren bir ‘fesih’ hakkının söz konusu olduğunu savunmaktadırlar.[38] Kanaatimizce de, kira sözleşmesi gibi sürekli edimler içeren borç ilişkilerinde, kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi ile sözleşmenin ileriye etkili olarak sona ereceğinin kabulü daha adildir. Bununla birlikte, borç ilişkisinin ifasına hiç başlanmadan önce kiralanandaki ayıplar fark edilirse, bu takdirde artık geçmişe etkili olarak sözleşmeden dönülmesi mümkündür.[39]



BK. 249/2. maddede sözü edilen fesih ile ilgili diğer bir tartışma konusu da fesih hakkını kullanmadan önce mehil tayin etmeye gerek olup olmadığıdır. Bazı yazarlar BK.249/2’de düzenlenen fesih hakkının, BK. 106 – 108 maddeleri arasında düzenlenen borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlerin bir uygulaması olduğunu, bu nedenle de kira BK. 107’de sayılan hallerden birinin mevcut olması durumu hariç olmak üzere, BK. 106’da olduğu gibi kiralayana kiralanandaki ayıpları gidermesi için münasip bir mehil verilmesinin zorunlu olduğunu savunmaktadırlar.[40] Öte yandan diğer bazı yazarlar ve Yargıtay ise BK. 249/2 uyarınca kiracının fesih hakkını kullanabilmesi için önceden herhangi bir mehil tayinine lüzum olmadığı kanaatindedirler.[41] Arpacı’ya göre, BK. 249/2 bu konuda getirilmiş özel bir hükümdür ve bu nedenle de BK. 106’da düzenlenen genel hükümlerin önünde yer alır ve BK. 250’de açıkça mehil tayininin lüzumlu olduğu belirtilmiş olduğu halde ondan bir önceki maddede böyle bir zorunluluktan söz edilmemiş olması kanun koyucunun amaç ve iradesini açıkça ortaya koymaktadır. Bununla birlikte, BK. 249/2 uyarınca kira akdinin feshi için mehil tayini bir zorunluluk olmadığı halde, bunun kiracı tarafından bir hak olarak kullanılabilmesini engelleyecek bir hüküm de yoktur. Bu nedenle kiracı dilerse sözleşmeyi fesih hakkını kullanmadan önce dilerse kiralayana ayıpları gidermesi için münasip bir mehil de verebilir.[42]

BK. 249/2.’da kiracıya tanınan fesih hak bozucu yenilik doğuran bir haktır. Fesih hakkının kullanılabilmesi için herhangi bir dava açmaya gerek olmayıp, tek taraflı bir bildirimle sözleşmenin feshi mümkün ve geçerlidir.



Netice olarak, buraya kadar kısaca özetlemeye çalıştığımız kiralayanın akde muhalefeti nedeniyle kiracının BK. 249/2 uyarınca kira akdini fesih hakkı, 6570 sayılı Kanun hükümleri ile çelişki yaratmamakta olup, bu kanun kapsamına giren taşınmazlara ilişkin kira akitlerinin BK. 249/2 hükmü gereğince kiracı tarafından sona erdirilmesi mümkündür.



B. Borçlar Kanunu, Madde 250/1 Uyarınca Kira Akdinin Kiracı Tarafından Feshi:



Borçlar Kanunu’nun 250/1. maddesine göre: “Kiralanan, kira müddeti zarfında kiracının bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanmak mümkün olmayacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, kiracı ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi, ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir.”



Kiralayan kiralananı sözleşmeye uygun surette kullanmaya teslim borcu altında olduğu gibi aynı zamanda kira müddeti boyunca da bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Kiralayanın bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi tıpkı BK. 249’da olduğu gibi, kiralayanın ayıba karşı tekeffül hükümleri kapsamında sorumlu olmasına yol açar. Eğer kiralanan kiracının kusuru olmaksızın sonradan kötüleşirse, örneğin kiralananın çatısı akmaya başlar ve yağmur suları içeri dolarsa, pencere doğramaları çürümeye başlarsa, veyahut rutubet yaparsa ya da sonradan kiralananın alt katı randevuevi olarak kullanılmaya başlar veya kiralayan kiracıyı rahatsız edecek davranışlarda bulunursa, kiralayan bunların tamiri ve giderilmesinden sorumludur. Kiralayan aynı zamanda kiralananın düzenli olarak bakımını yapmakla da yükümlüdür. Kiracının kusuru olmaksızın kiralananın tamamen yok olması veya olağan bir tamir ile düzeltilemeyecek ölçüde zarar görmesi halinde de kira sözleşmesi “sonraki imkansızlık” nedeniyle BK. 117 uyarınca sona erer.



Kiracının BK. 250/1 hükmü uyarınca sözleşmeyi feshedebilmesi için BK. 249/2’dekinden farklı olarak kiralayana ihtar çekip münasip bir süre zarfında kiralanandaki ayıpların giderilmesini istemesi ve verilen süre içinde kiralananın sözleşmeye uygun surette kullanmaya elverişli hale getirilmemiş olması gerekir. Diğer taraftan, burada sözü edilen ‘fesih’ hakkının teknik anlamda ‘fesih’ olduğu ve kira ilişkisini ileriye etkili olarak sona erdireceği konusunda görüş birliği mevcuttur. Bu maddede sözü edilen fesih hakkının kullanılabilmesi için de aynı şekilde herhangi bir dava açmak gerekmeyip, tek taraflı bildirimle bu hakkın kullanılması mümkündür.



BK. 250/1 maddesinde düzenlenen kiralananın akde muhalefeti nedeniyle kiracının kira sözleşmesini sona erdirebilme hakkı, tıpkı BK. 249/2’deki hak gibi, 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazlara ilişkin kira akitleri bakımından da geçerlidir.



C. Borçlar Kanunu, Madde 252/3 Uyarınca Kira Akdinin Feshi:



Borçlar Kanunu’nun “Kullanmanın Mümkün Olamaması” başlıklı 252/3 maddesine göre “Mucibi akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusunda, iki tarafın akdi feshetmek hakları mahfuzdur.”



Borçlar Kanunu’nun 252/3. maddesi, “Mühim Sebeplerden Dolayı” feshi düzenleyen BK. 264. maddeye atıf yapmaktadır. Bu maddeyle düzenlenen fesih hakkı 264. maddedeki fesih hakkı ile aynı sebebe dayandığından, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren sebeplerle kira akdinin feshini, 264. maddeyi incelerken ele alacağız.



D. Borçlar Kanunu, Madde 256/2 Uyarınca Kira Akdinin Kiralayan Tarafından Feshi:



Borçlar Kanunu’nun 256. maddesi uyarınca: “Kiracı kiralananı kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman kiralanmasında bina dahilinde oturanlara karşı icap eden vazifeleri ifa ile mükelleftir.



Kiracı vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar iras eylerse kiralayan tazminat ile birlikte kira akdinin hemen feshini talep edebilir...”



Kiracının kira akdine aykırı davranışı nedeni ile kira akdinin kiralayan tarafından feshini düzenleyen Borçlar Kanunu’nun işbu maddesi, 6570 sayılı yasa ile çelişmeyen ve 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazlara da uygulanabilecek bir hükümdür.



Kiracının kira ilişkisinin taraflarından biri olarak kira bedelini ödeme dışında başka bazı borçları da vardır. Bu borçlardan en önemlisi kiracının kiralananı özenle kullanma borcudur. Bu borcun kapsamına her şeyden önce kiralananın özüne dokunacak, varlığını tehlikeye atacak, değerini düşürecek veya kiralayana zarar verecek davranışlardan ve kiralananda kalıcı izler bırakacak değişikliklerden kaçınmak girmektedir.[43] Buna göre, örneğin kiralananda yangın tehlikesi yaratmak[44], muslukları açık bırakarak suyu boş yere akıtmak[45], iki dükkan arasındaki duvarı yıkmak[46], kiralanandaki tuvaleti iptal etmek ve arka balkonu kapatmak suretiyle buraları oda haline getirmek[47] kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil eden davranışlara örnektir. Bununla birlikte, kiralananda elektrik, su, havagazı gibi tertibatların hatta çatıya anten kurulmasının dahi genel itibariyle ve somut olayın özellikleri de göz önünde bulundurulmak suretiyle kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil etmeyebileceği düşünülmektedir.[48] Diğer taraftan, kiralayana zarar verebilecek davranışların kiralananda fuhuş yapmak veya kumar oynatmak suretiyle evin şöhret ve itibarını zedelemek şeklinde de gerçekleşmesi mümkündür.



Kiracı kiralananı tahsis gayesine uygun biçimde kullanmakla da yükümlüdür. Örneğin, konut olarak kiralanan bir yerin işyeri olarak kullanılması[49], market olarak kiraya verilen yerin büro haline getirilmesi[50], hastane olarak kiralanan yerin hukuk bürosu olarak kullanılması gibi durumlar, kiracının kiralananı tahsis gayesine aykırı olarak kullanmasına örnek olarak gösterilebilir. Bu durumda yapılan değişikliğin kiralayanın yararına ya da zararına olması, tahsis gayesine aykırılığı ortadan kaldırmaz.[51]

Kiracının kiralananı kullanma yetkisi bir yükümlülük değil, kiracının hakkı olarak düzenlenmiştir. Bu bakımdan kural olarak kiracı kira bedelini ödemeye devam ettiği sürece kiralananı kullanma mecburiyeti bulunmamaktadır. Ancak somut olayın özelliklerine göre, kiracının kiralananı kullanmamasının akde aykırılık teşkil etmesi de mümkün olabilir. Özellikle belirli bir işin yapılmasına özgülenmiş ve buna uygun olarak tasarlanmış işyerlerinin uzun süre kullanılmaması halinde akde ve tahsis amacına aykırılıktan söz edilebilir.[52]

No_Name
25-03-2008, 18:11
Kiracının kiralananda birlikte kalacağı kimseler sözleşmede açıkça gösterilmiş olabilir. Bunun dışında, kira akdinde sayılmayan kişilerin kiralananda oturması kiralananın tahsis gayesine ve akde aykırılık teşkil eder.[53] Ancak burada Türk toplumunun örf ve adetlerini tamamen göz ardı etmek doğru olmayacağı için, Yargıtay bu konuya duyarlı biçimde yaklaşmakta ve iyiniyet ve dürüstlük kuralı çerçevesinde olayları ele almaktadır.[54]



Kiracının, Borçlar Kanunu’nun 256. maddesinde sayılan borçlarından bir diğeri de aynı binada oturanlara karşı icap eden vazifeleri yerine getirme borcudur. Kanun icap eden vazifelerin neler olduğunu açıklamamış olmakla birlikte, burada esas itibariyle sözü edilen Medeni Kanun’un 737. maddesinde belirtilen komşuluk ödevlerine uymak, binada yaşayanlara zarar ve rahatsızlık verecek davranışlardan kaçınmaktır. Arpacı’ya göre “icap eden vazifelerin” neler olduğu araştırılırken, MK.737’nin yanısıra, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18/1. maddesinden, MK.2’deki dürüstlük kuralından ve kat mülkiyetine tabi olan yerlerde yönetim planından da faydalanmak gerekir.[55] Yargıtay kararları uyarınca, kiracının kiralayana hakaret etmesi[56], kiralananda köpek beslemek suretiyle diğer kiracıların istirahat ve huzuru ve hareket serbestisini ihlal etmesi[57], kiralananda devamlı içki içip gürültü yapması[58], kiralayanın kızını bıçaklaması[59], kiralananda tavuk beslemesi[60], kiralayanın kızını sevdiğini ve kaçıracağını söylemesi[61] gibi durumlar kiracının aynı binada oturanlara karşı olan yükümlülüklerini ihlal ettiği haller olarak karşımıza çıkmaktadır.



“Bina dahilinde oturanlar” kavramına aynı binada oturan kiralayan, kiralayanın aynı binada oturan diğer kiracıları ve apartmandaki diğer malikler ile kiracılar ve apartmanda oturan diğer tüm kimseler girer. Nitekim kanun, bina dahilinde oturanlar derken hiçbir ayırım yapmamıştır. Diğer yandan, kiracının aynı binada oturan kiralayan ve onun diğer kiracılarına karşı saygılı davranma borcunu yerine getirmesi, kiralayanın çıkarı icabı olduğu gibi, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda kiracının bu borcuna aykırı davranması halinde kat maliki yani kiralayan da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca müteselsilen sorumlu kılınmış olduğundan, kiracının aynı binada oturan diğer komşulara karşı bu borcunu yerine getirmesi de kiralayanın çıkarlarını yakından ilgilendirir.[62] Öte yandan, Yargıtay, kiralayanın kiracı ile aynı binada oturmaması halinde dahi, kiracının kiralanana karşı icap eden vazifelerini yerine getirmemesinin, kiracının kiralananı özenle kullanma borcunu aykırılık teşkil edeceğini kabul etmektedir.[63]

Kiralayanın BK. 256/2 maddesi uyarınca, kiracının özen borcuna ve kiralananın tahsis gayesine aykırı davranması ve aynı binada oturanlara karşı vazifelerini yerine getirmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilmesi için öncelikle kiracıya ihtarda bulunması şarttır. İhtar herhangi bir şekle tabi olmayıp sözlü olarak da yapılması mümkündür.[64] Ancak ispat kolaylığı bakımından ihtarın yazılı olarak yapılması daha uygundur. Uygulamada da ihtarın daha ziyade noter kanalıyla yapıldığı görülmektedir. İhtarda akde aykırı davranışın ne olduğu açıkça belirtilmeli ve akde aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir. Öte yandan her ne kadar kanunda ihtarda belirli bir süre tayini gerekliliğinden söz edilmemişse de, BK. 106. maddedeki genel hükümler doğrultusunda, akde aykırılığın giderilmesi için uygun bir mehil tayininin ve verilen bu mehil içerisinde akde aykırılığın giderilmesini istemenin gerekli olduğu gerek doktrin gerekse Yargıtayca savunulmaktadır.[65] Bununla birlikte, Yargıtay’ın ihtarnamede süre tayin edilmemiş olsa dahi, ihtarnamenin hukuki sonuç doğuracağını kabul eden kararları da mevcuttur.[66] BK. 256/2 gereğince sözleşmenin feshedilebilmesi için, kiracının verilen süreye rağmen akde aykırılığı gidermemiş olması icap eder. Kiracı, sürenin geçmesinden sonra akde aykırılığı gidermiş olsa dahi, kiralayan süre içerisinde aykırılık giderilmediğinden akdi fesih hakkına sahiptir. Bununla birlikte, kiracı verilen süre içerisinde aykırılığı gidermişse, kiralayan artık akde aykırılık nedeniyle sözleşmeyi feshedemez.



Diğer taraftan, BK. 107. maddede sayılan hallerde mehil tayinine gerek bulunmamaktadır. Ayrıca, kiralananın açıktan açığa fena kullanıldığı hallerde de herhangi bir süre tayini ya da ihtara gerek olmayıp, kiralayan kira sözleşmesini derhal feshedebilir. Kira sözleşmesini açıktan açığa fena kullanma hallerine örnek olarak kiracının kiralayana hakaret etmesi, kiralananda kasten ya da dikkatsizlik sonucu yangına ya da yangın tehlikesine neden olması, kiralananda fuhuş yapılması ve kumar oynatılması gösterilebilir. Bununla birlikte belirli bir süre içerisinde giderilmesi mümkün olan olgu ve hasarlar kiralananı açıktan açığa kötüye kullanma olarak nitelendirilemez.[67]



Burada üzerinde durulması gerekli bir nokta da, kiralananın uzun süre sessiz kalmak suretiyle kiralananın kullanım biçimine zımni olarak muvafakat etmesi durumunda, sonradan kira sözleşmesini feshedemeyeceğidir.[68] Kiralayanın kiralanın kullanılış tarzına muvafakat ettiğinin tanıkla da ispatı mümkündür.[69]



Her ne kadar, uygulamada hemen her zaman BK. 256/2 maddesinde öngörülen fesih hakkının kullanımı için dava açılsa da, kanaatimizce BK. 256/2 maddesi sözleşmenin feshinden söz ettiğinden, kiralayanın kiracıya yönelteceği tek taraflı irade beyanı ile sözleşmeyi feshedebilmesi gerekir. Bunun için tahliye davası açılması şart olmamalıdır[70]. Ancak uygulamada açılan davaların tahliye davası adıyla anıldığı ve akde aykırılık olgusunun kabul edildiği durumlarda da sözleşmenin feshinin tespitine değil, kiralananın tahliyesine karar verildiği görülmektedir.



E. Borçlar Kanunu, Madde 260/1 Uyarınca Kira Akdinin Kiralayan Tarafından Feshi:



Borçlar Kanunu’nun 260/1 maddesi şu şekildedir: “Kiracı kira müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, kiralayan altı ay veya daha fazla müddetli kiralarda otuz günlük ve daha az müddetli kiralarda altı günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akdi feshedeceğini kiracıya ihtar edebilir.”



6570 sayılı Kanun’un 7/e maddesi uyarınca kira bedellerini vaktinde ödememeleri nedeniyle bir sene içerisinde iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine kira müddetinin bitiminde tahliye davası açılabileceği öngörülmüştür. Ancak 6570 sayılı Kanun’un anılan maddesi, Borçlar Kanunu’nun 260/1 hükmünün, 6570 sayılı Kanununa tabi taşınmazlar açısından da uygulanabilmesine engel teşkil etmez. Zira her iki hükmün uygulama alanları birbirinden farklıdır.[71] BK. 260/1 uyarınca kira parasını ödemede temerrüde düşen kiracı ihtanamede belirtilen süre içerisinde kira borcunu öderse, artık kiralayanın kira akdini feshedebilme imkanı kalmaz. Ancak 6570 sayılı Kanun’un 7/e hükmü; bir sene içerisinde iki defa kira bedelini ödemeyen ve bu nedenle kendisine yazılı ihtarname gönderilen kiracı aleyhine kiralayanın, kiracı ihtarnamede belirtilen süre içerisinde kira borcunu ödese dahi yine de tahliye davası açabilmesine imkan vermek ve böylelikle kiracıların kirayı zamanında ödemeyerek kiralananı zor durumda bırakmasına engel olabilmek amacıyla getirilmiştir.[72] 6570 sayılı Kanun her ne kadar genel itibariyle kiracıyı koruyucu hükümler getiren bir kanun ise de hiçbir Kanun borcunu ödemeyen ve sözleşmeye aykırı davranan tarafı himaye etmez. Netice olarak, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, kira akdinin BK. 260/1 maddesine göre sona erdirilmesi imkanı, 6570 sayılı Kanuna tabi taşınmazlara ilişkin kira ilişkilerinde dahi uygulama alanı bulur. [73]



BK. 260/1 maddesi uyarınca kira sözleşmesinin kiralayan tarafından feshedilebilmesi için öncelikle kira bedeli muaccel hale gelmiş ve kiracının muaccel hale gelmiş kira bedelini ödememiş olması gerekir. Kiracı kiralayan kiralananı kullanmaya hazır halde bulundurduğu sürece kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu açıdan kiracının kiralananı kullanmaması onu kira bedelini ödeme borcundan kurtarmaz. Ancak kiracının kira ilişkisini devam ettirmesi kendisi için tahammül edilmez hale gelmişse kiracı, BK. 252/3 maddesinin BK. 264. maddeye yaptığı atıfla belirli şartlar dahilinde kira akdini sona erdirmek hakkını haizdir.



Kira bedelinin ödenme zamanı konusunda öncelikle taraflar arasındaki anlaşmaya bakılır. Bu anlaşma açık olabileceği gibi, kiracının kira bedelini hep belirli zamanlarda ödemesi ve kiralayanın da itiraz etmeksizin kira bedellerini kabul etmesi halinde olduğu gibi zımni bir anlaşma da olabilir. Eğer taraflar arasında açık ya da örtülü herhangi bir anlaşma yoksa o takdirde mahalli adete bakılır. Kira bedelini ödeme zamanının mahalli adete göre de tespit edilmemesi halinde ödeme zamanının tespitinde, kira süresinin altı ay veya bir sene olduğu durumlarda kira bedelinin her altı ayın bitiminde, daha az süreli olduğu durumlarda ise her ayın bitiminde ödeneceğine ilişkin BK. 257/2 hükmünün uygulanması gerekir. Öte yandan kira bedelinin ödenme zamanının, kiracı ve kiralayanın sonradan yapacakları açık ya da zımni bir anlaşmayla değiştirilmesi de mümkündür. Yargıtay!a göre, her yılın başında ödenmesi gereken kiranın sürekli biçimde her ay başında ödenmesi halinde ödenme zamanının zımnen değiştirilmiş sayılacağını kabul etmek gerekirken[74], her ay peşin ödenmesi gereken kiranın sonradan değişik değişik zamanlarda ödenmesi ödenme zamanının zımnen değiştirildiği anlamına gelmez.[75]



Kira bedelinin ödenme yeri konusunda da yine öncelikle taraflar arasındaki açık ya da örtülü anlaşmaya bakmak gerekir. Bu konuda açık ya da örtülü herhangi bir düzenleme yoksa, kira bedelinin belli bir miktar para olarak kararlaştırılmış olduğu hallerde, kira ücretinin BK. 73/1 maddesi uyarınca alacaklının ikametgahında ödenmesi gereklidir. Öte yandan uygulamada, kira bedelinin daha ziyade kiralayanın banka hesabına yatırıldığı görülmektedir. Şunu da belirtmek gerekir ki, kiralayanın kira bedelini almaması halinde kiracının tevdi mahalli tayin ettirip kira parasını oraya yatırması gerekir, aksi halde kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmiş sayılmaz.



Kira bedelinin kiralayana eksiksiz olarak ödenmesi şarttır. Aksi takdirde kiracı kira ödeme borcunu yerine getirmiş sayılmaz. Yargıtay, tarafların kira sözleşmesiyle kararlaştırdıkları artış oranına uygun olarak ödeme yapılmaması halinde, BK.260 hükmünün uygulama alanı bulabileceğini kabul etmektedir.[76] Bununla birlikte, bu durumda kira parasının artırımı için öngörülmüş oranın yeterince açık olması şarttır.[77] Diğer taraftan kira tespiti için dava açılması, kiracının uyuşmazlık konusu olmayan kira bedelini ödeme borcunu ortadan kaldırmayıp, kiracı temerrüde düşmek istemiyorsa, ihtilafsız olan kısmı ödemek zorundadır. Ancak tespiti istenen kira farkının muaccel hale gelmesi için kira tespit kararının kesinleşmesi icap eder. Yargıtay, kira sözleşmelerine konulan ve kiranın belli bir zamanda ödenmemesi durumunda dönem sonuna kadarki tüm kira bedellerinin muacceliyet kesbedeceğine ilişkin sözleşme kayıtlarını da geçerli saymakta ve muacceliyet kesbeden kira bedellerinin ödenmemesini temerrüde esas kabul etmektedir.[78]



Burada önemle üzerinde durulması gerekli noktalardan biri de elektrik, su, aydınlatma ve temizlik giderleri, kapıcı parası gibi yan giderlerin kiracı tarafından ödeneceği kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olsa dahi, bu yan giderlerin ödenmemesi halinde kiralayanın tahliye davası açma olanağı bulunmamaktadır. Zira Yargıtay bu paraların kira bedeli kapsamına girmeyeceğini ve kiracının ikinci derecedeki borçlarından dolayı da kira akdinin feshedilemeyeceği esasını kabul etmektedir.[79] Bununla birlikte, Yargıtay taraflar arasında belli ve muayyen olan yakıt parasının kira bedelinden sayıldığını ve temerrüde esas teşkil edeceğini benimsemiştir.[80] 6570 sayılı Kanun’un 5. maddesi “Kaloriferli gayrimenkullerde mahrukat fiyatlarındaki değişikliklerin kira bedellerine inikası nispeti hükümetçe tespit ve ilan olunur” hükmünü taşımakta olup, yakıt parasının ödenmemesinin temerrüde esas teşkil etmesinin kanuni dayanağının 6570 sayılı kanunun anılan hükmü olduğu ileri sürülmektedir.[81] Ancak sözleşmede yakıt parasının kimin tarafından ödeneceğinin açıkça belirtilmemiş olduğu durumlarda, 6570 sayılı Kanun’un 5. maddesi uyarınca yakıt parasının kira ücretine dahil kabul edilmesi gerekeceğinden, yakıt parasının ödenmemesinin kiralayana kira sözleşmesini fesih hakkı vermeyeceği kabul edilmelidir.

No_Name
25-03-2008, 18:12
Kiralayan muaccel hale gelen kira parasını ödemeyen kiracıya ihtarname çekerek bir süre belirlemeli ve bu süre içerisinde ödemenin yapılmaması halinde kira akdinin feshedileceğini kiracıya bildirmelidir. Yargıtay’ın kökleşmiş içtihatları uyarınca, kiracıya gönderilecek ihtarnamede ödenmeyen kira bedellerin hangi aylara ait olduğunun ve tutarlarının, bu bedellerin ödenmesi için verilen sürenin ve bu süre içerisinde kira bedelleri ödenmediği takdirde akdin feshedileceğinin belirtilmesi zorunludur. Yapılacak ihtarın geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlı olmamakla birlikte hem ispat kolaylığı sağlamak için hem de 6570 sayılı Kanun’un 7/e maddesinin ileride uygulanabileceği öngörülerek ihtarnamenin yazılı yapılmasında fayda vardır. İhtarnamede gösterilecek süre, BK. 260/1 maddesi uyarınca altı ay ya da daha uzun süreli kiralarda otuz gün, altı aydan kısa süreli kiralarda ise altı gündür. Belirsiz süreli kiralarda ise ihtarnamede gösterilecek sürenin BK. 262 hükmü göz önünde bulundurulmak suretiyle tespiti gerektiği kabul edilmektedir.[82] BK. 260/3 maddesi uyarınca süre verilmeksizin akdin derhal feshedilebileceğine ilişkin sözleşme kayıtları geçersiz olduğu gibi, kanunda belirtilen sürelerin sözleşmeyle kısaltılması da mümkün değildir. Ancak sözleşmeyle daha uzun süreler öngörülmesine engel bulunmamaktadır.



Kiralayanların birden fazla olması halinde, tüm kiralayanların hep birlikte ihtarname göndermesi ve kiracı temerrüde düştüğü takdirde tahliye davasının tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılması gerekmektedir.[83] Aynı şekilde kiracı sayısı birden fazla ise, ihtarnamenin tüm kiracılara gönderilmesi ve tahliye davasında da tüm kiracıların hasım olarak gösterilmesi zorunludur. BK. 260/1 maddesi uyarınca ihtar çekme ve tahliye davası açma hakkına sahip olan kişi kiralayandır. Kiralayan durumunda olmayan malik ya da paydaş veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin dava açabilmesi için öncelikle kiracıya ihtar göndererek malik olduğunu ve bundan böyle kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini bildirmesi, kira bedelinin yine de ödenmemesi halinde 260/1 maddesi uyarınca süreli ihtar göndererek kira bedelinin verilen sürede ödenmemesi halinde akdin feshedileceğini bildirmesi gerekir.[84] Müşterek malik, kira bedelinden payına düşen kısmın ödenmemsi halinde kendi payı için kiracıya tek başına ihtarname gönderebilir ve dava açabilir.



BK. 260/1 uyarınca, ihtarnamenin gönderilmesinden sonra kiracı ihtarnamede verilen süre içerisinde ödenmeyen kira bedelini öderse, kiralayan artık temerrüt nedeniyle akdin feshini talep edemez. Kira bedelinin verilen süre içerisinde ödenmemesi halinde ise, kiralayan tek taraflı olarak kiracıya yöneltebileceği bir irade beyanıyla akdi feshetmek hakkına sahiptir. Bununla birlikte, uygulamada hemen her zaman kiralananın boşaltılmasını temin için mahkemede dava açıldığı ve kiralananın tahliyesinin talep edildiği gözlemlenmektedir. Kiralayanın fesih hakkını kullanabilmesi için ya da tahliye davası açılabilmesi için kanunda herhangi bir süre öngörülmüş değildir. Ancak ihtarnamenin gönderilmesinden çok uzun bir zaman sonra dava açılmasının objektif iyi niyet kuralına aykırılık teşkil edeceği savunulmaktadır.[85]



Uygulamada çoğunlukla, ihtarname yerine kiracıya icra memurluğu kanalıyla ödeme emri gönderildiği ve bu ödeme emrinde kiracıya ödeme emrine itiraz etmek için 7, kira bedelinin ödemek içinse 30 gün süre verildiği görülmektedir. İcra İflas Kanunu’nun 269/b maddesinin 4. fıkrası uyarınca, ihbarlı ödeme emirleri genel hükümlere göre mahkemede dava açıldığı takdirde BK. 260 maddesinde yazılı ihtar yerine geçer. Bu bakımından ihtar yerine kiracıya İİK. 269 vd. maddeleri uyarınca ihbarlı ödeme emri göndermek de mümkün bulunmaktadır.



F. Borçlar Kanunu, Madde 261 Uyarınca Kira Akdinin Kiralayan Tarafından Feshi:



Borçlar Kanunu’nun 261. maddesi uyarınca “Kiracı iflas eder ve birikmiş ve işleyecek kiralar için münasip bir müddet zarfında teminat da verilmezse kiralayan, kirayı feshe salahiyettardır.”



BK 261. maddede yer alan bu hükmün tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde uygulanan BK. madde 82’ye çok benzemektedir. Borçlar Kanunu’nun bu hükmü uyarınca kiracı iflas eder ve o zamanda kadar birikmiş olan ve kira müddeti sonuna kadar işleyecek kira bedellerinin ödenmesi için teminat da göstermezse, kiralayan kira akdini tek taraflı olarak feshetme hakkına sahiptir. Bu hükmün uygulanabilmesi için öncelikle kiracı hakkında iflas kararı verilmiş olması lazımdır[86]; kiracının mallarının haczedilmiş ve sattırılmış olması bu hüküm uygulanmasına olanak vermez.



Kiracının iflasına karar verilmesi üzerine, kiralayan kiracıya yapacağı süreli ihtarla birikmiş ve işleyecek kiralar için teminat göstermesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya teminat göstermesi için gereken süre konusunda açık bir hüküm olmayıp, kanunda “münasip bir mehil” ifadesi kullanılmıştır. Kiracı tarafından gösterilecek teminatın öncelikle o zamana kadar biriken kira borçlarını ve ayrıca belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi sonuna dek, belirsiz süreli sözleşmelerde ise BK. 262 hükmü uyarınca kira ilişkisinin sona erdirilebileceği en yakın zamana kadar işleyecek kira bedeli tutarını karşılaması şarttır. Teminat bizzat kiracı tarafından gösterilebileceği gibi, iflas masası ya da kiracı adına bir üçüncü kişi de teminat gösterebilir. Verilen süre içerisinde teminat gösterilmezse, kiralayan sözleşmeyi tek taraflı irade beyanıyla feshetme hakkına sahiptir. Bunun için mahkeme kararına gerek yoktur. Sözleşmenin bu şekilde feshi halinde, kiralayan sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeniyle kiracıdan herhangi bir tazminat isteyemez. Zira kiracının iflası nedeniyle kiralananın sözleşmeyi sona erdirebilmesi bir zorunluluk olmayıp kiralayana tanınmış bir haktır. Kiralayan isterse bu hakkını kullanmayabilir. Kaldı ki, iflas ya da teminat göstermeme akde aykırılık kapsamında da değerlendirilemez. Ancak kiracı sözleşmede iflas etmesi halinde tazminat ödeyeceğini taahhüt etmiş ya da hileli iflasa sebep olmuşsa kiralayan kiracıdan tazminat talep etme hakkına sahip olabilir.



Kiracının iflası nedeniyle kiralayanın kira akdini sona erdirebilmesine imkan tanıyan bu hükmün, 6570 sayılı Kanuna tabi kira sözleşmeleri açısından da uygulama olanağının bulunduğu ve bu hükmün 6570 sayılı Kanun ile bağdaşması mümkün olmayan bir sona erme sebebi olmadığı genel olarak kabul görmektedir.[87] Bununla birlikte Feyzioğlu’na göre, “6570 sayılı Kanunun ruhu, kiralayana tahliye yollarını zorunluluk olmadıkça açmamaktır. BK. md. 260’ta bu zorunluluk ortaya çıkmıştır; BK. md. 261’de ise çıkabilecektir. O zaman ise BK. md. 261 yerine kiralayanın BK. 260’tan yararlanmasına yine bir engel olmayacaktır. Bu nedenlerle BK. md. 261’in 6570 sayılı Kanunun uygulama alanı içinde kalan gayrimenkul kiralarında da uygulanmasına cevaz vermek, kanun koyucunun amacını aşan bir yorum tarzı sayılabilir.”[88] Kiracının ölümü halinde dahi kiralayana kira sözleşmesini sona erdirme olanağı tanımayan 6570 sayılı Kanun’un 13 maddesi hükmü göz önünde bulundurulduğunda, kiracının iflası halinde kiralayana böyle bir imkan tanımanın gerçekten de 6570 sayılı Kanun’un ruhu ile bağdaşmadığı düşünülebilir.



G. Borçlar Kanunu, Madde 262 Uyarınca Kira Akdinin Taraflarca Feshi:



“Kira için ne sarih ne de zımni bir müddet tayin edilmemiş olursa, gerek kiracı gerek kiralayan, ihbar suretiyle akdi feshedebilir.



Akitte hilafına bir hüküm tayin edilmemiş ise, iki taraftan her biri aşağıdaki kaideler dairesinde feshi ihbar edebilir:



1- Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanlık, ahır ve bu gibi mahaller ancak mahalli adetince muayyen en yakın vakit için ve böyle bir adetin fıkdanı halinde altı aylık bir müddetin hitamı için ve her iki halde üç ay evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile,



2- Mefruş apartmanlar yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruşat ancak bir aylık müddetin hitamı için ve iki hafta evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile,



3- Diğer menkul şeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile.”



Borçlar Kanunu’nun yukarıda belirtilen maddesi uyarınca, Borçlar Kanunu’nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi kira belirsiz süreli kira akitlerinin yukarıda belirtilen sürelere uymak kaydı ile sona erdirilmesi mümkündür. BK. 262. madde ile kira ilişkisini sona erdirme hakkı hem kiralayana hem de kiracıya tanınmıştır. Ancak kiracıyı koruma amacı güden 6570 sayılı Yasa, kira akdinin kiralayana tarafından sona erdirilmesini belirli koşulların varlığı şartına bağlamıştır. Bu nedenle 6570 sayılı kanuna tabi taşınmazlara ilişkin kira akitlerinin BK. 262. maddesine göre kiralayan tarafından feshi mümkün bulunmamaktadır. Bununla birlikte, 6570 sayılı Kanuna tabi belirsiz süreli kira akitlerinin kiracı tarafından BK. 262. uyarınca sona erdirilmesi mümkündür. 6570 sayılı Kanunun 11. maddesine göre “Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.” Bu madde uyarınca, kira akdi başlangıçta belirli bir süre için yapılmış olup da bu sürenin dolmasından sonra kira ilişkisi devam ettirilirse, kira akdi belirsiz süreli sayılmaz ve birer yıllık dönemler halinde yenilenmeye devam eder. Ancak kira sözleşmesinin başlangıçtan itibaren belirsiz süreli olarak yapılmış olması durumunda, 6570 sayılı Kanunda kira akdinin sona erdirilmesine ilişkin özel bir düzenleme mevcut değildir.[89] Bu durumda BK. 262 maddesinin 6570 sayılı Kanuna tabi kira akitlerinin kiracı tarafından sona erdirilmesinde uygulanması gerektiği kabul edilmelidir.[90]



Diğer taraftan, 6570 sayılı Kanuna tabi belirsiz süreli kira akitlerinin kiralayan tarafından sebep gösterilmeksizin, yalnızca feshi ihbar ile sona erdirilmesi mümkün değil ise de, bu durumda da kiranın sona erme tarihinin belirlenebilmesi açısından BK. 262 maddesine başvurmak gereklidir. Buna göre kiranın sona erme tarihi BK. 262 hükmüne göre belirlenecek ancak kira akdinin feshi ve kiracının tahliyesine karar verebilmek için 6570 sayılı Kanun’un 7. maddesinin kira sözleşmesinin bitiminde kiracının kiralanandan tahliyesine imkan veren b, c ve ç fıkralarında öngörülen hallerin gerçekleşmiş olması aranacaktır.[91] 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinde yer alan diğer tahliye sebepleri için kira süresinin bitimini beklemeye gerek olmadığından, bu sebeplerin varlığı halinde BK.262 maddesine başvurma lüzumu bulunmamaktadır.



Buna göre, 6570 sayılı Kanuna tabi döşeli olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza ve benzer yerlere ilişkin belirsiz süreli kira sözleşmelerinin 6570 sayılı Kanun’un 7/b-c-ç maddelerinde öngörülen sebeplerle kiralayan tarafından sona erdirilebilmesi için; kiralayan tarafından mahalli adetlere göre tespit edilen en yakın zaman veya böyle bir adetin bulunmaması halinde sözleşmenin başlangıcından itibaren hesap edilecek altı aylık bir dönemin sonu için üç ay öncesinden feshi ihbarda bulunmak gerekir. Döşeli apartmanlar ya da müstakil odalar için ise fesih bildirimi, sözleşmenin başlangıcından itibaren hesap edilecek bir aylık dönemlerin sonu için en az iki hafta öncesinden yapılmalıdır. Bununla birlikte altı aylık veya bir aylık dönemlerin hesap edilebilmesi için kira süresinin başlangıcının bilinmesi gerektiği Yargıtayca kabul edilmektedir.[92] Burada belirtilen süreler, kiracı tarafından akdin feshedilmesi halinde de aynen geçerlidir.



H. Borçlar Kanunu, Madde 264 Uyarınca Kira Akdinin Mühim Sebeplerden Dolayı Feshi:



Borçlar Kanunu’nun 264 maddesine göre:



“Muayyen bir müddetle aktedilen gayrimenkul kirasında, mucibi akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusunda, iki taraftan herbiri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere riayet etmek şartıyla ve kira müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir.



Kira bir sene veya daha uzun müddet için aktedilmiş ise, kiralayan veya kiracıya verilecek tazminat altı aylık kira bedelinden az olamaz.



Kiracı kendisine tazminat verilmedikçe kiralananı terke icbar olunamaz.”



Bu hüküm uyarınca hem kiracı hem de kiralayanın belirli şartların gerçekleşmesi halinde kira sözleşmesini fesih hakkı bulunmaktadır. Bu şartlardan ilki, kiralananın bir taşınmaz olmasıdır. İkinci olarak kanun, kira sözleşmesinin belirli süreli olması koşulunu aramıştır. Zira kanun koyucu tarafından belirsiz süreli kira sözleşmelerinin BK. 262 uyarınca sona erdirilebilmesi olanağının mevcut olduğu düşünülmüştür. Son olarak kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren haklı ve önemli sebeplerin ortaya çıkmış olması lazımdır. Kanunda önemli nedenlerin ne olabileceğine ilişkin bir açıklık yoktur. Sözleşmenin kurulması anında tarafların sözleşmeye temel olarak kabul ettikleri şahsi ya da maddi şartlarla ilgili nedenlerin önemli sebep olarak değerlendirilebileceği ve önemli sebeplerin bunları ileri süren bakımından sözleşmenin devamının çekilmez hale geldiği iyi niyet kuralları uyarınca kabul edilebilecek sebepler olması gerektiği düşünülmektedir.[93] Ancak bu sebeplerin ortaya çıkabileceği önceden öngörülebilecek idi ise veya bunların ortaya çıkmasında o sebebe dayanan tarafın bizzat kusuru varsa, BK. 264 hükmüne dayanılamaz. Önemli sebeplere örnek olarak önceden öngörülemeyecek şekilde memurun başka bir bölgeye sürülmesi, kiracı ile kiralayan arasında giderilmesi imkansız bir düşmanlığın doğması, birlikte konut kiralayanlardan birinin ölümü, kiracının çocuğunun kiralananda intihar etmiş olması,[94] nedeniyle o yerde oturmanın kendisi için çekilmez olması gibi sebepler gösterilebilir.[95] Bununla birlikte kira bedelinin çok yüksek ya da çok düşük olması durumunda kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması için uyarlama davası veya kira tespit davası açma imkanı mevcut bulunduğu için, bu durumda akdin icrasını çekilmez hale getiren sebeplerden söz edilemez.[96]